Уральская ипотека
«Как стать риэлтором?» – этот вопрос будоражит многих, кто находится в поисках лёгкого заработка. На деле работа – не позавидуешь. Чтобы начать зарабатывать, нужно учиться. Выдерживают не все. Кто остаётся в профессии – должен наматывать тысячи километров по городу, работать все выходные и совершать сотни звонков. Артем Хрокалов в профессии несколько лет и о тонкостях покупки и продажи жилья знает как никто другой. Секретами поделился с нами.
– Артем, как Вы стали риелтором?
– Агентом и экспертом по продаже недвижимости я стал в 2019 году. Закинул заявление, меня пригласили на собеседование, которое успешно прошел. Началась стажировка параллельно с обучением. Учили действующие специалисты. Тогда уже было ясно, какими главными качествами должен обладать риелтор – дисциплина и коммуникабельность. Желательно иметь опыт продаж, хотя можно и без него, и обязательно – мотивация. Моя мотивация – семья. Все остальное приходит с опытом. Я горжусь работой, ведь делаю доброе и полезное дело – помогаю исполнить чью-то мечту. Любой клиент выходит на рынок, имея цель продать недвижимость, и я в этом помогаю. Задача риелтора продать дорого и быстро. Сделать это грамотно юридически, весь процесс сделки провожу сам. Последнее очень важно, если купля-продажа совершается через ипотеку.
– От чего зависит успех?
– Успех риелтора зависит от владения информацией на рынке недвижимости. Нужно понимать, рынок очень чувствительный к изменениям в экономике, реагирует заранее. Важно владеть информацией о прошедших сделках, на основе этих данных легко устанавливать верные цены. Собственник, как правило, выходит на рынок с ценой завышенной, отталкиваясь от сайтов «Крыша» и «OLX», но нужно понимать, что там такие же продавцы, каждый со своими ожиданиями.
– Многие уверены, что, работая риелтором, можно очень хорошо зарабатывать. При этом особо не напрягаясь…
– В сфере недвижимости можно очень хорошо зарабатывать, но это нелегко. Риелтору доверяют самое дорогое (после жизни и здоровья), естественно, у нас большая ответственность перед клиентами. От начала сделки и до конца я на связи. Моя задача сделать верную оценку, провести хорошую рекламу, организовывать и проводить показы, нести материальную ответственность (так как часто клиенты передают ключи), обязательно проверить подлинность и наличие всех документов, при необходимости внести корректировки или исправить недочёты. Если квартира приобретается за наличный расчет, ситуация немного проще, достаточно посетить нотариуса и договориться о передаче недвижимости после расчёта. Если же это ипотека, то я обеспечиваю полное документальное сопровождение – оценка, сбор необходимых справок, узаконивание перепланировок и так далее. Так как у меня в разработке минимум 50 объектов, то понимаете, насколько я должен быть сосредоточен.
– Как сегодня обстоят дела на рынке недвижимости?
– Что касается рынка недвижимости, он начинает потихоньку оживать после долгого застоя. Застой продолжался практически полтора года. Начался в феврале 2022 года, тогда подняли процентную ставку по ипотеке. В это время с ипотечного рынка ушел большой игрок – Сбербанк. Он сейчас переформатирован в Bereke банк, но, к сожалению, не занимается оформлением ипотек. Работаем в основном с Отбасы банком, на втором месте банк Центркредит, на третьем – Народный, на четвертом – Фридом финанс банк. Это четыре игрока, у которых можно оформить покупку жилья через ипотеку. Кроме Отбасы банка у остальных условия примерно одинаковые. Ставка 20 процентов годовых, это много, но, тем не менее, многие принимают условия. Первоначальный взнос от 20 процентов. Процентная ставка в Отбасы банк в среднем 11,5 процента, но все индивидуально. Отбасы банк на первом месте по потоку клиентов, но проблема в том, что необходимо накопить 50 процентов от стоимости жилья, прежде чем можно будет совершить покупку. С недавнего времени добавилось еще одно условие: необходимо три месяца быть держателем счета.
В спросе как первичное, так и вторичное жилье. Я работаю только с недвижимостью вторичного рынка.
Наибольший спрос имеют бюджетные варианты – одна-двух-трехкомнатные квартиры, стоимостью примерно до 15 млн тенге. Есть спрос на квартиры – трех-двухкомнатные, стоимостью выше 15 млн, но обязательно это должен быть улучшенный вариант, то есть жилье с большой кухней и большой площадью. Грубо говоря, двухкомнатные квартиры от 50 кв. метров, кухня от 8 кв. метров и трехкомнатные от 65 кв. метров, также с кухней от 8 метров. И естественно «свежие» года постройки. По районам спрос есть везде. Все зависит от цены.
Цены, по сравнению с прошлым годом, изменились. В прошлом году у собственников жилья наблюдались слишком завышенные ожидания, поэтому цены были выше. Но в итоге, чтобы продать, все равно уступали. В этом году цены соответствуют ожиданиям обеих сторон.
– Почему выгодно продавать квартиру через риелтора?
– У хорошего риелтора большая база по рекламе. Мы занимаемся рассылкой по ватсапу, в Телеграме, Инстаграм. У меня раскрученная личная страница, в которой огромная клиентская база. Также занимаюсь платной рекламой на сайтах недвижимости. Мы делаем качественные фотографии, квартира проходит предпродажную подготовку в плане визуала. Риелтор проверяет все документы заранее, в первую очередь на ее благона-дежность. Сам клиент может не знать всех нюансов. Если квартира продается в ипотеку, то у банка свои требования, они отличаются от нотариальных, и это риелтор также учитывает. Если хозяин не проживает в квартире, которую продает, риелтор проводит показы. Также может заехать взять ключи у хозяина. По стоимости риелтор заинтересован угодить всем, особенно собственнику. Бывает, что собственник прогадывает с ценой. Многие не осведомлены о реальной стоимости квартиры. Долго не могут ее продать, затем приходит покупатель, называет цену, и собственник отдает гораздо дешевле.
– Почему не хотят продавать через ипотеку?
– Потому что не знают, как все это выглядит. Ипотека это продукт для покупателя, продавца это никак не затрагивает, то есть он ничем не рискует, наоборот банк является гарантией успешной сделки. Если и были у кого-то проблемы, то это, скорее всего, единичные случаи, по вине менеджера, который неправильно объяснил. Я советую сначала получить одобрение в банке, потом искать квартиру на покупку.
70 процентов жилья приобретается через ипотеку, 30 процентов за наличный расчет. Примерно 50 процентов квартир в ипотеку приобретаются через Отбасы банк, остальные распределяются между остальными банками.
– Хороший риелтор может «толкнуть» даже избушку на куриных ножках?
– Скорее всего, да, если у этой избушки соответствующая цена. Самый дешевый объект, похожий на избушку, я продал, работая с ним 9 месяцев. В итоге успешно совершил сделку. Самым дорогим стал участок стоимостью 57 млн тенге, который приобрел застройщик. На втором месте – квартира трехкомнатная за 40 млн тенге, на третьем – дом в районе парка Кирова с ценой 39,5 млн. Дороже брал объекты, продавал, но изначальная цель, к сожалению, не достигнута.
– Из чего складывается стоимость на недвижимость?
– Стоимость на квартиру складывается из квадратных метров. Естественно, учитывается материал стен, год постройки, этажность, район. Очень важно, проходит ипотеку или нет. Квартира в доме кирпичном 1961 года постройки и квартира в доме 1963-го по цене будут разными, так как жилье 1961 года ипотеку вообще никакую не проходит, а 1963 года – проходит.
– Есть ли спрос на ОКТ и комнаты в общежитии?
– Спрос на комнаты в общежитии и ОКТ (общежития квартирного типа) огромный. ОКТ – это доступное жилье с полноценными площадями, санузлом. Общежития – это старт. Часто комнаты покупает молодежь, которая приехала из поселка. Покупают комнаты и после раздела имущества.
– Есть конкуренция среди риелторов?
– Конкуренция среди риелторов есть в агентствах, потому что – план. Я не работаю в агентстве, но сотрудничаю, поэтому у меня нет никакой конкуренции. Мне достаточно тех клиентов, которые есть, хватает своих рекомендаций. Уже много лет не делаю «холодных» звонков, график работы свободный.
– Спасибо за разговор.
