Неустойчивость квадратного метра
Рынок жилья в Уральске замер: продавцы квартир боятся их продавать, чтобы вдруг не прогадать в цене, а покупатели не могут осилить возросшей стоимости квадратных метров. Эксперты утверждают: чтобы не было неразберихи в этой сфере, давно пора отказаться от сделок купли-продажи недвижимости в долларах.
Аналитик ТОО «Оценка собственности» Галия Кирильчик утверждает: недвижимость в городе сейчас практически не продаётся.
– После того как произошёл резкий скачок курса доллара, многие люди перестали давать объявления о продаже квартир, – говорит она. – Они считают, что лучше повременить со сделкой, ждут, что доллар станет ещё дороже. С большей охотой горожане дают объявления об обмене: меньшую площадь они хотят обменять на большую с доплатой. Видимо, таким образом люди хотят обезопасить себя от возможного риска не остаться вообще без квартиры, если цены неожиданно опять подскочат.
Реально, по словам этого эксперта, настроены продать свою недвижимость лишь те уральцы, кто планирует в ближайшее время уехать из города.
– Эти люди сейчас в небольшой растерянности, они не знают, какую сумму в долларах просить за своё жильё, – отмечает Галия Кирильчик. – Хотя многие понимают, что снижать цену им всё-таки придётся. Если ещё этой весной лишь трое из десяти продавцов недвижимости писали в объявлениях, что они «согласны на торг», то теперь уже девять из десяти готовы торговаться. Цены сейчас падают и на квартиры, и на дома. Продавцы «двушек» и «трёшек» скидывают в среднем по 3-5 тысяч долларов при их продаже. Трёхкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в центре, которая ещё в июле-августе стоила 60 тысяч долларов, сейчас можно купить за 40 тысяч.
Однако даже это обстоятельство, как утверждает эксперт, не повлияло на спрос – покупатели не разбирают «дешёвые» квартиры, как горячие пирожки.
– Дело в том, что квартиры стали дешевле номинально, в долларовом эквиваленте, – объясняет аналитик. – А в реальности, при пересчете в тенге на новый курс доллара они стали ещё дороже. К примеру, на конец августа самая дорогая недвижимость была в новых микрорайонах города – седьмом и пятом. Там квадратный метр стоил 1200 долларов, при пересчёте на старый курс 285 тысяч. На конец сентября стоимость этого же квадрата снизилась до 1150 долларов, но по новому курсу доллара она стала ещё выше – 311 тысяч тенге. И такая же ситуация по всем квартирам.
Такой скачок цен на жильё многие желающие его купить просто не осилили – людям перестало хватать доходов на то, чтобы оформить эти «бесценные» квадраты в ипотеку. В итоге на рынке ипотечных займов также начался спад: более-менее активно люди кредитуются лишь через «Жилстройсбербанк», они спешат скорее вложить в недвижимость накопленные там суммы, чтобы вклады в тенге совсем не обесценились.
– Сейчас, чтобы не путаться с курсом доллара и тенге, многие продавцы ставят цену на свою недвижимость в тенге, – констатирует Галия Кирильчик. – Риэлторы постепенно переходят на тенге при оформлении сделок купли-продажи. Мы в своей базе данных тоже стали переходить на тенговый расчёт стоимости уральской недвижимости. Конечно, отходить от этой долларовой системы исчислений очень тяжело. Но со временем, думаю, весь рынок недвижимости в Казахстане перейдёт на тенге.
Менеджер по продажам агентства недвижимости «Листинг» Елена Дзюба подтверждает слова нашего первого эксперта Галии Кирильчик: на рынке недвижимости сейчас разброд.
– Люди никак не приспособятся к новой ситуации: продавцы не знают, по какому курсу рассчитывать стоимость своих квартир, боятся прогадать при их продаже, – объясняет она. – Покупатели в свою очередь паникуют, что у них не хватит денег на покупку.
Риэлтор признаёт, что сделок купли-продажи этой осенью вполовину меньше, чем в тот же период прошлого года.
– В основном уральцы оформляют недвижимость под ипотеку, и когда доллар скакнул, ипотечный рынок просто просел, многие сделки сорвались, и люди просто остались без квартир, – констатирует она. – Продавцы не захотели снижать цену в долларах, а покупатели не смогли оформить займы на ту же квартиру, которая по новым расценкам стала на 50-70 процентов дороже. Весь сентябрь мы только и делаем, что проводим беседы, объясняем продавцам, что по старым ценам в долларах свои квартиры они не продадут. Нужно снижать стоимость недвижимости в перерасчёте на старый курс доллара и продавать их в тенге. Мы советуем продавцам обсудить все «за» и «против» в кругу семьи, ведь реально зарплаты в Уральске выше не стали, и покупать квартиры по новому курсу доллара горожане не смогут.
Елена Дзюба отмечает, что сейчас с продаж в их агентстве сняли свои квартиры те, кто хотел бы продать жильё в Уральске, чтобы купить другое в Астане. Люди боятся, что останутся без крыши над головой из-за «свободно плавающего коварного зелёного».
Те же, кто серьёзно вознамерился продать свои квадратные метры, готовы снижать свои цены и оформлять сделки купли-продажи в тенге.
– Мы очень рады тому, что рынок недвижимости потихоньку переходит на расчёты в тенге, – признаётся Елена. – Эта привязанность к доллару очень мешает в работе, она вносит неразбериху. Курс плавает. Пока мы даже не можем определиться, сколько стоит квадратный метр недвижимости в разных районах города. Для продавцов и покупателей мы высчитали, что «трёшка» по городу сейчас стоит в среднем 40 тысяч долларов (до скачка курса доллара её цена составляла – 50 тысяч), «двушка» – 28-30 тысяч (раньше – 35-40 тысяч), однокомнатные квартиры продаются от 20 до 35 тысяч долларов (25-40 тысяч).
Этот эксперт считает, что сделок по продаже квартир было бы больше, если бы все расчёты велись только в тенге.
– Люди договариваются сегодня на одну цену, а через день доллар становится чуть дороже, и продавцы начинают требовать с покупателей больше, – объясняет она. – Мы много времени тратим на то, чтобы найти компромисс, объясняем продавцам, что они и так ничего не теряют – получают в тенге ту же сумму, что просили за своё жильё месяц назад. Кто-то соглашается на сделку, кто-то отказывается.
Оптимистично наша собеседница заявляет, что продаж мало, но они всё-таки есть. Берут жильё в основном в ипотеку. В подтверждение слов нашего первого эксперта, Елена Дзюба отмечает, что до 70 процентов ипотечных займов проходят через «Жилстройсбербанк».
– Сейчас очень востребованы двухкомнатные квартиры, – говорит она. – Их берут молодые семьи, в основном те, в которых оба супруга 82-85 годов рождения, с одним или двумя детишками. Им зачастую с первоначальным взносом помогают родители. Если денег на «двушку» таким семьям не хватает, они просят нас подобрать им общежития квартирного типа. Люди боятся в кризис остаться вообще без жилья, поэтому готовы вложить накопления хоть в какую-то недвижимость.
Сейчас, по словам риэлтора, среди уральцев стали востребованы даже непрестижные районы города – «Мясокомбинат», «Омега», «Автопарк»», «20-я школа». Цены на жильё в этих районах ниже, поэтому уральцы, у которых есть какие-то накопления, вкладывают их в покупку недорогих квартир здесь.
– Стабильно высокими остаются цены на квартиры в центре города – в так называемом «золотом квадрате» – в районах «Юбилейная», «Революция», «Школьник», «Облисполком». Тут продавцы пока «держат» старые цены – тысячу долларов за квадратный метр, – констатирует Елена Дзюба. – Им не уступают квартиры в новых микрорайонах – в пятом, седьмом, девятом. Причём в старой части города жильё охотно скупают приезжие из Актау и Атырау, а в новостройках зачастую хотят купить квартиру молодые уральцы.
Делать какие-либо прогнозы относительно того, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, наши эксперты не берутся.
– Меня многие знакомые спрашивают, жильё будет дорожать или будет дешеветь, но я сама не знаю точного ответа, – откровенно признаётся Елена Дзюба. – Как будет вести себя доллар, известно только Нацбанку. Но дорожать дальше жильё однозначно не должно, оно в городе итак продаётся по завышенным ценам, которые не соответствуют зарплатам рядовых уральцев.
По данным ТОО «Оценка собственности», на конец сентября 2015 года на рынке недвижимости предлагалось более 2500 квартир с минимальной ценой от 600 $ (162 534 тенге) за квадратный метр и максимальной до 1150 $ (311 524 тенге). Основную долю по формату квартир, выставленных на продажу, занимают двух- и трехкомнатные – 30% и 30% соответственно. Тогда как одно- и четырехкомнатные составляют – 23% и 17%. Средняя цена вторичного рынка жилья на конец сентября 2015 года снизилась до отметки 899 $ за кв.м. (243 530 тенге) по отношению к августу (911 $).
