Чего ожидать на рынке недвижимости весной

Как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем, какие риски грозят рынку недвижимости и что будет с ценами — об этом Krisha.kz узнала у экспертов.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана

— Кризис в сфере строительства жилья в Казахстане разрастается. На сегодня в Астане остановлено строительство 76 объектов из-за отсутствия разрешительной документации, 20 из них, скорее всего, пойдут под демонтаж. Акиматы Алматы и Астаны регулярно обновляют списки объектов, строящихся без получения разрешения на долевое участие. Недавно мы увидели развитие ситуации по ЖК «Ушконыр» и «Весновка» в Алматы, строительство которых заморожено, притом что активные продажи, по словам дольщиков, все еще ведутся.

Мы считаем, что этот ряд событий является первым итогом существующих проблем в строительной сфере. Самая главная — неработающий закон о долевом строительстве. На сегодняшний день в РК возводится 634 объекта, и уверенно говорить о том, что все эти объекты благополучно доживут до конца года, достаточно сложно.

Количество сделок купли-продажи жилья уменьшается, как и строительство новых объектов. В связи с отсутствием четкого понимания дальнейшего развития ситуации с программой «7-20-25» есть огромный риск у застройщиков, которые ориентированы на нее, — они могут не реализовать свои квадратные метры. Те компании, которые не были ориентированы на эту программу, сохранят динамику строительства, пытаясь поднять спрос лояльными схемами продаж в виде акций, рассрочек и участием в выгодных ипотечных программах.

В целом прогноз на весну негативный. Однако перспектива позитивного развития ситуации есть, если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации. Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев, то есть вся ситуация может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости.

Вячеслав Лазарев, директор Open Development

— Строительный рынок в этом году испытывает довольно серьезное давление из-за неопределенности государственной ипотечной программы «7-20-25» и отсутствия новых доступных ипотек.

Ситуацию усугубляет дефицит тепловой энергии в столице, которая обеспечивала более 25 % всего объема жилищного строительства РК. Мы видим, что многие застройщики замораживают реализацию новых проектов в столице как раз таки из-за отсутствия возможности подключения к центральным сетям. Ввиду этого мы прогнозируем существенное сокращение предложения в столице, что приведет к значительному росту цен.

Сокращение сделок купли-продажи жилья в первом квартале — это яркая реакция рынка на неопределенность ипотеки «7-20-25», которая выступала одним из драйверов в покупке первичного жилья. Она является самым популярным способом оплаты. Более 50 % всех сделок осуществляется через нее.

Зачастую жилье приобретают молодые семьи, накопившие на первоначальный взнос по этой программе. Наиболее популярным являются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в классе «комфорт» и «комфорт +». В то же время мы видим дефицит хороших предложений на рынке элитного жилья, особенно в городах республиканского значения.

Эксперты BI Development

— В ближайшее время, с учетом снижения ипотечных займов, мы не ожидаем повышенного спроса на первичное жилье. Рынок останется на том же уровне, что и зимой. Весна не самый лучший сезон для продаж.

Пока динамика спроса стабильна и находится в рамках нормы относительно прогнозируемых показателей. Все продажи проходят через коммерческие ипотеки. Особым спросом пользуется жилье комфорткласса: одно- и двухкомнатные квартиры по 450–550 тыс. тенге за 1 кв. м.

Ситуация на рынке стройматериалов по-прежнему нестабильная. По сравнению с сентябрем-октябрем 2022 года газоблок вырос в стоимости на 3%, керамический кирпич стал дороже на 10%, сваи увеличились в цене на 14%. Пока без существенных изменений остается бетон. Однако все эти материалы ожидают сезонного удорожания в апреле-мае. По импортным материалам сроки доставки увеличились на 3-4 недели от прежних сроков, которые были до 24.02.2022, что влияет на цену материала.

Асылан Калыков, руководитель АН «Районы», Астана

— Рынок по количеству сделок в Астане возвращается к периоду 2017-2018 гг. Спрос явно упал.

Продавец уже не является ведущей стороной в сделках. Срок экспозиции объектов увеличился у тех продавцов, кто не может принять реалии рынка: покупателей мало, а продавцов много. Например, раньше однокомнатная квартира 64–89-х г. п. в районе старого вокзала стоила порядка 11.5-12.5 млн тенге, и ее покупали за 1.5-2 месяца. Сейчас этот ценник не проходной. Более 11 млн точно не даст никто.

Что касается более новых домов, 2020–2022 г. п., то очень много из этого жилья переоценено. Согласитесь, покупать однушку в ЖК комфорткласса площадью 36–40 кв. м за 24-25 млн дорого. А бизнес-класс уже доходит до 28–32 млн. Продавец стал явно сговорчивее при торге. Дисконт может достигать 10–15% от заявленного ценника, ранее было порядка 5–7%. И кстати, продавец стал больше работать с риелторами, так как самостоятельная подача объявления уже не приносит большого количества покупателей. Разница в дисконте между оплатой наличными и посредством ипотеки незначительна.

Банки понимают, что сейчас настало время ввода своих коммерческих продуктов. Они будут работать эффективно, только когда нет льготной ипотеки, и повышают сервис: сокращают время оформления, регистрации, выдачи, делают программы, которые более-менее подходят покупателю.

Нельзя сказать, что сейчас идет стагнация рынка. Наоборот, сейчас идет оздоровление всего рынка недвижимости. Совет продавцам — умерить аппетиты, а покупателям — торговаться до последнего.

Эльдар Шамсутдинов, экономист

— После февральского спада на рынке жилья вернулся интерес как к покупке, так и аренде жилья. Полагаю, это связано с новой волной миграции. Новые участники по-прежнему готовы платить выше средней по рынку. Высока вероятность, что мигранты отсрочат стагнацию рынка до осени. К тому времени парламент и правительство вернутся к работе и смогут запустить новую программу по прямой или косвенной поддержке рынка.

Полагаю, что решения по запуску новых льготных программ будут приниматься исходя из краткосрочного социального эффекта, а не экономического. К сожалению, все еще нет комплексной оценки программ по поддержке рынка жилой недвижимости, а те данные, которые есть в публичном доступе, говорят о негативном эффекте. Поэтому их прогнозирование затруднено.

Перезагрузка строительного сектора идет меньшими темпами, чем я ожидал. Есть крупные застройщики, которые повторяют российский опыт с нулевой процентной ставкой по ипотеке, когда проценты по займу включаются в стоимость квартиры, но из-за высокой стоимости 1 кв. м и процентных ставок продукты популярностью не пользуются. Также есть кобрендинговые компании, но они еще на старте, и их эффект можно оценить к концу года. Можно сказать, что рынок адаптируется к новому равновесию: покупатели пытаются приспособиться к новым ценам, а застройщики — к низким темпам продаж.