Безопасность плюс надежность: Как обзавестись жильем и не стать обманутым дольщиком
В октябре вступят в действие поправки в законодательство по вопросам долевого участия в жилищном строительстве. Принятые весной этого года, они призваны защитить дольщиков от обмана и закрепить жесткий порядок в строительстве жилья, сообщает Tengrinews.kz.
Законодательство устанавливает четкие требования и критерии к застройщикам на право привлечения денег дольщиков на завершение строительства жилого дома.
Напомним, что законодательными новшествами закрепляются три способа организации долевого жилищного строительства: через получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства; финансирование банком второго уровня; возведение «каркаса» жилого здания за счет собственных средств застройщика.
Первый способ предусматривает такую схему: застройщик создает уполномоченную компанию, которая имеет земельный участок, проектно-сметную документацию, деньги для сопутствующих расходов или незавершенное строительство в размере от 10-15 процентов от проектной стоимости. В обязательном порядке заключается договор гарантии между Фондом гарантирования, застройщиком и уполномоченной компанией, и только после этого разрешается привлекать деньги дольщиков. В случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого здания Фонд гарантирования жилищного строительства при АО «НУХ «Байтерек» гарантирует завершение строительства и передачу дольщикам квартир.
Второй способ — строительство через банковский кредит. Застройщик, также через уполномоченную компанию, привлекает банковский заем, достаточный для завершения строительства жилого здания. Банк должен осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После этого в акимате нужно получить разрешение на привлечение денег дольщиков, но использовать их застройщик сможет лишь с разрешения банка и только после возведения каркаса дома.
По третьему способу деньги дольщиков привлекаются после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании. Снижение риска незавершения строительства обеспечивается более высокими квалификационными требованиями для застройщика и уполномоченной компании, а также значительным собственным участием. Застройщик и уполномоченная компания могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на привлечение денег дольщиков от акимата.
Необходимо отметить, что второй и третий способы не предусматривают получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства.
По всем трем способам будет привлекаться инжиниринговая компания, не аффилированная с застройщиком. Эта мера позволит проводить постоянный контроль за качеством возводимого жилья и целевым использованием денег дольщиков.
Таким образом, новое законодательство о долевом строительстве направлено на сокращение всех возможных рисков для дольщиков, поскольку предполагается контроль за целевым использованием средств и обеспечивается должное качество строящегося жилья.
Впрочем, на свободном рынке риски для рядовых граждан все равно остаются. Уже сейчас очевидно, что далеко не все компании смогут получить гарантии в Фонде, соответственно, риск уже повышается. Также, никогда нельзя исключать человеческий фактор, тем более, когда уровень коррупции, особенно в регионах, весьма высок. Ну и третий аспект — поскольку кредитоваться строительным компаниям предлагается через банки второго уровня, речь идет о займах по рыночной ставке, что не может не отразиться на стоимости жилья — явно не в сторону уменьшения.
При этом, нельзя не заметить, что несмотря на все принимаемые меры, проблема дольщиков не теряет актуальности. На начало кризиса, в 2007 году, в целом по стране было 460 проблемных объектов с участием 68 тысяч 117 дольщиков. На 1 января 2016 года проблемных объектов осталось 13 с количеством дольщиков 1 136 человек, и их предполагается достроить до конца текущего года.
Как же защитить себя от обмана на рынке жилищного строительства? Самый безопасный способ — это покупка квартиры в уже построенном и введенном в эксплуатацию жилом комплексе. Однако по цене такие объекты доступны далеко не всем, и для многих граждан именно долевое строительство является оптимальным вариантом. И здесь лучшие программы предлагает государство. Дочерние компании национального управляющего холдинга «Байтерек» предлагают несколько вариантов получения жилья — аренда с выкупом и без него по программам Казахстанской ипотечной компании и накопление средств и кредитование по программам Жилищного строительного сберегательного банка Казахстана. К примеру, ежемесячный платеж за обычную аренду (без выкупа жилья) не превышает 559 тенге за один квадратный метр. Оплата за аренду с выкупом жилья — не более 1120 тенге за квадрат в месяц. Таким образом, при аренде квартиры площадью 50 квадратных метров, ежемесячный платеж составит порядка 56 000 тысяч тенге (за аренду с выкупом). И, в отличии от ипотеки, здесь не нужен первоначальный взнос, и через 20 лет аренды квартира становится собственностью жильцов.
При этом дочерние компании Холдинга очень жестко подходят к отбору застройщиков, получающих заказы на строительство жилья. Годы работы на рынке, положительная репутация, количество и качество уже построенных объектов — учитывается все до мелочей. Компании получают выделенные государством средства на строительство не по рыночным ставкам, а значительно ниже. Кроме того, предъявляются требования по «казахстанскому содержанию» — использованию стройматериалов отечественного производства, что тоже позволяет удешевить итоговую цену жилья, поскольку отсутствуют затраты на логистику. Ну а с учетом того, что контроль за использованием выделяемых государством средств ведется очень жестко, в том, что именно эти объекты будут сданы в установленные сроки, сомневаться не приходится.