Продвижение недвижимости

20 ноября 2014
0
1303

Рынок жилья в Уральске после девальвации замер, сейчас в городе активно продаются лишь квартиры с небольшой площадью, плюс к тому – популярность новых микрорайонов в северной части областного центра стала причиной того, что цены на недвижимость здесь стали даже выше, чем в центре.

ТОО «Оценка собственности» на протяжении ряда лет отслеживает ценовую ситуацию на вторичном рынке недвижимости Уральска. Аналитик этой фирмы Галия Кирильчик отмечает, что на конец октября 2014 года они отметили планомерное снижение цен на квартиры в городе.

Каждый метр – не дешевле тысячи долларов

– Если в январе этого года средняя цена на недвижимость в Уральске составляла 1021 доллар за квадратный метр, то уже после марта (практически вслед за девальвацией тенге – прим. авт.) стало наблюдаться её падение, – объясняет аналитик. – Сейчас средняя цена на жильё в городе сравнялась по цене с маем 2013 года и составляет 988 долларов за тот же квадратный метр.

На данный момент, по словам Галии Кирильчик, в местных СМИ размещены объявления о продаже в Уральске более 3000 квартир с минимальной ценой от 670 $ (121 183 тенге) за квадратный метр и максимальной до 1350 $ (244 175 тенге). Основную долю по формату квартир, выставленных на продажу, занимают двух- и трехкомнатные квартиры – 38% и 28% соответственно, одно- и четырехкомнатные квартиры составляют – 27% и 7%.

– Самыми дорогими на вторичном рынке жилья города являются однокомнатные квартиры – 1015 долларов за квадратный метр, – рассказывает аналитик. – Они же и продаются быстрее, чем квартиры с большей площадью. Средняя цена двухкомнатных квартир на данный момент колеблется в районе 991 доллара за квадрат, трёхкомнатных – 984 доллара, четырёхкомнатных – 955 долларов. По сравнению с прошлым годом стоимость однокомнатных квартир снизилась на 12 долларов за квадратный метр, двухкомнатных – на 4 доллара, трёхкомнатных – на 13 долларов, а четырёхкомнатные квартиры упали в цене на 11 долларов за тот же квадрат.

Так же, как и раньше, большую роль в стоимости квартиры играет район, где она находится: чем популярнее район города, тем дороже квадратный метр жилья в нём.

– За последние несколько лет резко выросла популярность новых микрорайонов – седьмого, пятого, девятого, – рассказывает Галия Кирильчик. – Люди с большей охотой покупают жильё именно там, потому что им нравится архитектура новостроек. К тому же банки с большей долей вероятности оформляют ипотеку на новые квартиры, а в центре, где практически все дома 60-х годов постройки, купить квартиру в кредит сложнее. Хотя количество уральцев, желающих купить квартиру в центре города, тоже не снижается.

Согласно данным ТОО «Оценка собственности», в число районов, где сложились самые высокие цены на жильё, вошли: «Облисполком», «Школьник», «Революция», «Диана», «Рынок» и 7-й микрорайон. Самые низкие цены на недвижимость – в районах Мясокомбината и посёлка Зачаганск, квартиры здесь уральцы покупают неохотно.

Галия Кирильчик подчёркивает, что на цену квартиры также продолжает влиять такой фактор как стройматериал, из которого построен дом. Так, дома из кирпича ценятся выше, и квад-ратный метр жилплощади в них стоит 997 долларов, тот же квадрат в панельных домах оценивают уже дешевле – 979 долларов.

Цены замерли, а по факту – выросли

Мы обратились к уральским риэлторам – в агентства «Контакт» и «Наш дом» – чтобы узнать их точку зрения относительно рынка недвижимости в Уральске.

– Номинально цены на квартиры в Уральске действительно упали, – говорит исполнительный директор «Контакта» Айнагуль Батыргалиева. – Если до девальвации однокомнатная квартира стоила в среднем 35 тысяч долларов, то теперь – 33 тысячи. Но ведь в реальности доллар стал дороже. Поэтому в перерасчёте на тенге квартиры не стали дешевле, их цена даже выше, чем была в январе.

Этой же точки зрения придерживается и Людмила Муратова, директор агентства «Наш дом».

– Я считаю, что на рынке недвижимости наблюдается стагнация – цены на недвижимость замерли – они не растут и не падают, – отмечает Муратова. – Все сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, у нас привязаны к доллару, поэтому, когда в феврале он резко подскочил, недвижимость автоматически стала дороже. Но ещё больше дорожать она не может, зарплаты у людей не растут, денег у них не прибавилось. Мало того, даже теперешние цены на недвижимость многие желающие купить квартиру не могут осилить. Снижать цены продавцы тоже не хотят, ждут, что доллар станет ещё дороже. Сейчас мы убеждаем всех своих клиентов, кто реально хочет продать квартиру, снизить цену до той суммы в тенге, которую они просили до девальвации. Иначе продать квартиру невозможно.

Последствия девальвации, по словам наших собеседниц, уже сказались на продаже жилья в городе, сейчас в ход идут в основном одно-двухкомнатные квартиры. Покупка трёхкомнатной для многих уральцев после девальвации оказалась несбыточной мечтой.

– У нас есть масса примеров, когда люди копили деньги на первоначальный взнос, чтобы купить двух- или трёхкомнатную квартиру, – рассказывает Айнагуль Батыргалиева. – Когда доллар подорожал, их накоплений не стало хватать на желаемую квартиру: те, кто хотели двухкомнатную, стали в спешке покупать однокомнатные, чтобы вообще не остаться без жилья, а те, которые мечтали о своей «трёшке», решились на «двушку».

Людмила Муратова в разговоре подчёркивает, что спросом среди населения сейчас пользуются именно недорогие квартиры с небольшой площадью, стоимостью от 35 до 40 тысяч долларов.

– Трёхкомнатные квартиры сейчас покупают лишь те, кто хочет расширить свою жилплощадь, продав собственную одно- или двухкомнатную квартиру, – констатирует Муратова.

По словам риэлторов, больше половины сделок по продаже квартир в Уральске – оформление в ипотеку. За наличные деньги жильё приобретают в основном те, кто вкладывает деньги в недвижимость, чтобы сдавать её в наём, и те, кто перевозит пожилых родителей из села, предварительно продав там недвижимость стариков.

В ипотеке – молодые семьи

Кто приобретает жильё под ипотеку на вторичке?

Риэлторы нарисовали нам портрет среднестатистической семьи, которая решается купить собственное жильё. Это пара в возрасте 30-40 лет, с заработком 60-80 тысяч тенге на каждого, в которой один из супругов работает в частной фирме, а второй – бюджетник или госслужащий. В такой семье обязательно есть один или два ребёнка.

– Многим молодым семьям сейчас приходится жить на съёмных квартирах, платить дорогую аренду, поэтому они сознательно начинают копить первоначальный взнос, чтобы купить квартиру под ипотеку и платить не за чужое, а за своё, – объясняет Айнагуль Батыргалиева. – Банки постоянно ужесточают свои условия, но народ приспосабливается к ним, учится считать свои деньги. Так, к примеру, банкиры очень низко оценивают в качестве залога приобретаемые дома, в результате и займы на их покупку дают небольшие. В результате люди вообще перестали покупать дома, им выгоднее приобрести участок и построить свой дом. Молодёжь сейчас стремится стать собственником квартиры в новых микрорайонах, чтобы не вкладывать в жильё лишних денег. Многим нравится планировка новых квартир – большая квадратура. И ещё там нет больших затрат по ремонту, как в старых домах – окна, потолки, батареи менять не нужно, а это уже большая экономия.

Кстати, Людмила Муратова отмечает, что практичнее к вопросу приобретения жилья стали подходить и более молодые люди.

– Среди наших клиентов стало больше молодых пар в возрасте от 25 лет, которые вкладывают в качестве первоначального взноса на жильё деньги, которые им подарили на свадьбу, – делится она с нами. – С молодёжью по ипотеке мы стараемся работать через «Сбербанк», у них очень хорошие условия именно для молодых семей.

Риэлторы отмечают, что клиенты сейчас стали более притязательными в плане выбора квартиры, так как считают: «раз берём ипотеку надолго, то хотим платить за хорошее жильё». Популярностью среди горожан пользуются средние этажи, многие хотят, чтобы в квартире был свой балкон, пластиковые окна, новые деревянные двери.

Однако большая часть этих удобств обходятся покупателям в копеечку. Наши собеседницы рассказывают, что квартира на среднем этаже в одном и том же доме может стоить на 3-5 тысяч дороже, чем квартира в этом же доме на первом или последнем этажах. Квартира с ремонтом также обойдётся покупателям дороже на 5-7 тысяч долларов, чем такая же по площади, но только обшарпанная. Что касается района, то тут разница в ценах вообще неимоверна: если однокомнатную квартиру в 7-м микрорайоне продают за 40 тысяч долларов, то в центре города за такие деньги можно купить уже двухкомнатную.

Риэлторы отмечают, что в вопросе покупки квартиры всё зависит от кармана покупателя: те, кто хорошо зарабатывают, решаются на дорогие варианты, у кого денег мало, выбирают посёлок Зачаганск или район Мясокомбината. Девальвация внесла свои корректировки в планы многих, кто хотел купить недвижимость, но совсем отказываться от покупки жилья люди не стали…

Фото: Ярослав Кулик
ВСЕ РАЗДЕЛЫ
Top