КСК на перепутье
Сегодня многие казахстанские эксперты склоняются к выводу: кооперативы собственников квартир – это, по сути, государство в государстве, никому не подконтрольные и никем не регулируемые. Настойчивые попытки навести порядок в этих кооперативах и вообще в системе ЖКХ результата не дали. Предлагаются самые разные пути выхода из такой ситуации. Это и создание управляющих компаний в масштабе микрорайонов, куда государство должно войти со своим капиталом и своим административным ресурсом. Это и реформа КСК посредством передачи домов на обслуживание в другие коммерческие структуры типа ТОО. И даже «экзотический» вариант – введение принципа «один дом – один КСК».
Так жить нельзя?
Закон «О жилищных отношениях» разработали и приняли в 1990-х. Скорее всего, его авторы и не предполагали, что он создаст массу проблем. Документ писался под идеальные отношения, под идеальное управление. Сегодня он требует серьёзной доработки. Над этим ещё в 2016 году начал работать Парламент страны, а со стороны руководителей ЖКХ и некоторых председателей кооперативов собственников квартир стали поступать предложения.
Председатель комиссии по ЖКХ и предпринимательству Общественного совета Алматы Бекнур Кисиков высказал такую мысль.
КСК по уму должны управляться жильцами, но они не справляются с этим. Причин тому множество – это и личностный фактор, и отсутствие квоты для принятия соответствующих решений, и неподконтрольность КСК государству, и невозможность на них повлиять.
Многие председатели кооперативов сидят на своих местах десятилетиями и ничего не делают для решения накопившихся проблем (счета, инвентаризация, капитальный ремонт, работа с аварийными службами и ремонтными организациями). По мнению Кисикова, эта сфера требует тщательного контроля. Если его нет со стороны жильцов, то нужен хотя бы государственный контроль.
Сейчас активно изучается опыт зарубежных стран, в том числе крупных домоуправлений, объединяющих много домов, – сегодня нет какого-то идеального формата. Но очевидно, что большие возможности здесь таит государственно-частное партнёрство. Государство должно активно вмешиваться в работу КСК, убеждён Бекнур Кисиков.
Ему по душе формат больших домоуправлений, которые специализируются на управлении домохозяйством при совместном контроле со стороны государства и самих жителей. Как пример – «Тургынуй».
А вот директор «Агентства креативных решений» Казыбек Шайх иного мнения.
«Наши дома и квартиры должны обслуживать и доводить до ума мы сами. Практика, когда эти процессы регулируются сверху, приводила к деградации жилищного фонда. Будет неэффективно, если государство начнёт указывать нам, как обустраивать наши дома и квартиры. Может, оно и ремонт за наc сделает? – задаётся вопросом Шайх. – Нужно ещё понимать, что если мы хотим поручить всё чиновникам, то должны быть готовыми к тому, что и налоги сразу вырастут – всё-таки госаппарат надо содержать…»
Далеко не всё ясно с переформатированием КСК в ТОО. Сторонники такой идеи попросту не разбираются в сути вопроса.
Кооператив собственников квартир – это конкретная форма объединения взглядов и интересов жителей в вопросах организации управления жилищным фондом и жилищными отношениями. Он обязан проводить собрания, по их поручению заключать договора с сервисными компаниями и от их имени контролировать выполнение работ, то есть выступать своеобразным оператором. А вот самостоятельно проводить ремонт КСК не имеет права, так как это лицензируемый вид деятельности. Тем не менее многие проблемы, являющиеся следствием плохой работы сервисных компаний, часто приписывают именно КСК.
Может быть, проблема не в самом формате КСК, а в том, что люди, работающие там, неэффективно и некачественно исполняют свои обязанности? Вполне возможно! Вот многие пеняют на закон «О жилищных отношениях»: мол, недостаточно он хорош. Но он ещё не исчерпал свой потенциал. Тот же Казыбек Шайх по этому поводу замечает: «Проблема в том, как закон исполняется на местах и как его исполнение контролируется чиновниками, судами и прокуратурой».
Кооператив – не госструктура!
Интересно, что сами жильцы воспринимают КСК как некие государственные структуры. А ведь с момента жилищно-коммунальной реформы середины 1990-х времени прошло предостаточно. В СМИ, на различных заседаниях в акиматах и системе ЖКХ методично разъяснялось, что именно жильцы должны управлять КСК, и что за счёт их работы они формируют своё благополучие. В то же время сами председатели КСК нередко превышают свои полномочия и ведут себя как чиновники.
Взять, например, кондоминиумы. За редким исключением, никто не объясняет жильцам, что их собственность не ограничивается только территорией квартир, что они также являются коллективными собственниками общедомовой территории (стены, крыши, подъезды, подвалы, дворовые площадки и т.д.). И если зарегистрировать кондоминиум, то можно всё это легитимно сдавать в аренду и извлекать прибыль, за счёт которой снижать ежемесячные коммунальные платежи.
Понятно, что регистрация кондоминиумов в первую очередь невыгодна председателям КСК, потому как вся прибыль от дополнительного использования всех этих территорий может идти им в карман.
Мало кто из граждан знает и о том, что председатель КСК не имеет права судиться с жильцами за счёт бюджета этого кооператива, что он должен нести персональную личную ответственность. Однако многие руководители КСК в масштабе всего Казахстана прибегают к помощи ассоциаций КСК, которые нанимают профессиональных юристов, причём за счёт жильцов. Выходит, что эти юристы выигрывают дела против самих граждан за их же деньги!
Именно поэтому в Парламент стали поступать предложения усилить роль гражданского сектора и потенциал предпринимателей в повышении эффективности деятельности КСК. Необходимо юридически консультировать жителей, чтобы привести все дела в порядок.
В странах Европы многие юридические компании встают на защиту жильцов в правовом обеспечении контроля за деятельностью КСК. Пора бы и нашей стране перенять такую модель. Что касается предложений о перестройке работы КСК на принципах государственно-частного партнёрства, то в этом резон есть. Ведь государство создаёт эффективное правовое поле, которое позволяет предпринимателям вкладывать деньги в улучшение жилищного фонда. При этом защищаются интересы жильцов.
Хитрые председатели
Общественный деятель Нурул Рахимбек обратил внимание на интересное обстоятельство. В самих квартирах – дорогой шикарный ремонт, тогда как подъезды, подвалы, фасады зданий в ужасном состоянии. Причина всем известна: жильцы считают своей собственностью то, что находится внутри квартир, а всё остальное их не волнует. И этот момент упустили с самого начала, когда проводили приватизацию жилья.
Как известно, тогда граждане стали собственниками своих квартир, а общедомовое имущество повисло в воздухе. И на этом стали «навариваться» хитрые председатели КСК: они начали сдавать в аренду подвалы, фасады зданий (под рекламу), придомовые территории… Куда шли вырученные средства? Конечно, в их карман.
А ведь деньги, вырученные от коммерческой эксплуатации отдельных помещений жилого здания, могли бы пойти на ремонт крыш или снижение платежей за коммунальные услуги.
По мнению Н. Рахимбека, единственный правильный шаг властей – законодательное введение понятия «кондоминиум». Вот какие он далее приводит доводы.
Представьте КСК, объединяющий несколько домов и сотни квартир, с собственников которых председатель собирает целевые взносы, например, на то, чтобы произвести ремонт в отдельно взятом доме. Но возникает резонный вопрос: если я, допустим, живу в доме №5, то почему я должен сдавать деньги на ремонт дома №6? В этом и заключается один из главных недостатков КСК. Если же граждане зарегистрируют объект кондоминиума, то они смогут создавать уже своё правление, вплоть до выхода из КСК, считает Нурул Рахимбек.
Вообще граждан сложно научить тому, как правильно проводить собрания. В других областях Казахстана даже специальные курсы по этому вопросу организовали. Кое-кому удалось реализовать пилотные проекты, благодаря чему жильцы некоторых домов стали самостоятельно управлять своими ресурсами, выбирать сервисные компании, перезаключать договора с монополистами-поставщиками услуг, то есть полностью перешли на рыночные отношения. Но таких примеров мало.
Сегодня местные власти через лояльные к ним общественные советы пытаются поднимать вопросы КСК, выработать рекомендации. Они продолжают полагать, что изменения в законодательстве улучшат ситуацию. По мнению ряда экспертов, это очередная профанация.
Тот же Н. Рахимбек считает, что корень всех жилищно-коммунальных проблем в том, что «население не участвует в их решении. Государство не может вечно тащить лямку за граждан, которые должны сами научиться управлять своими ресурсами. Поэтому я выступаю за создание кондоминиумов и выбор старшего по дому, который будет нести ответственность и держать отчёт перед остальными жильцами».
Вряд ли председатели КСК на «ура» примут такое предложение. При реализации такого сценария они потеряют свои полномочия. Зато граждане начнут понимать, что переизбрание председателя КСК при отсутствии системных изменений не решит их проблему. Тогда, как это и предлагает Нурул Рахимбек, разумнее выйти из КСК и начать жить по-новому.
Так или иначе, но наши КСК действительно оказались на перепутье: куда двигаться дальше? Жилищные отношения действительно нуждаются в улучшении.
